Налог при продаже квартиры 2026 — когда платить и как снизить

Когда налога нет вообще

Если вы владели жильём дольше минимального срока, налога нет и декларацию подавать не нужно. Это первое, что стоит проверить — часто вопрос закрывается сразу.

Минимальный срок владения

Единственное жильё	3 года
Наследство, дарение от близких	3 года
Приватизация, договор ренты	3 года
Во всех остальных случаях	5 лет

С какой даты считать

Обычно с даты регистрации права в ЕГРН. Но для новостроек срок считается с даты полной оплаты по ДДУ — это часто на пару лет раньше, чем думает продавец, и налога может не быть.

Вычет 1 000 000 ₽ или зачёт расходов: что выгоднее

Если минимальный срок не вышел, налог считается с прибыли, и уменьшить её можно двумя способами на выбор. Применить оба одновременно к одному объекту нельзя.

Вычет 1 000 000 ₽ — фиксированная сумма, документы о покупке не нужны
Зачёт расходов — вычитаете сумму, за которую сами покупали эту квартиру

Пример. Купили за 5 000 000 ₽, продали за 6 000 000 ₽. Через вычет: налог с 5 000 000 ₽. Через расходы: налог с 1 000 000 ₽ — то есть в пять раз меньше. А если продали дешевле, чем покупали, налога не будет вовсе, но декларацию подать всё равно придётся.

Правило 70 % кадастра

Если продали дешевле 70 % кадастровой стоимости, налог всё равно посчитают с этих 70 %. Занижать цену в договоре бессмысленно — инспекция сравнит с кадастром автоматически.

Льгота для семей с детьми

Семьи с двумя и более детьми могут не платить налог с продажи жилья независимо от срока владения — при одновременном соблюдении условий.

В семье двое и более детей до 18 лет (до 24 лет — при очном обучении)
В том же году или до 30 апреля следующего куплено другое жильё
Новое жильё больше по площади или дороже по кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 000 000 ₽

Сроки и что будет за просрочку

1
Подать декларацию до 30 апреля
За год, в котором прошла сделка. Даже если налог получился нулевой — декларация обязательна.
2
Уплатить налог до 15 июля
Реквизиты формируются в личном кабинете ФНС автоматически.
3
Сохранить документы
Договоры покупки и продажи, платёжки — инспекция может запросить их в ходе проверки.

Штрафы

За непредставление декларации — 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, минимум 1 000 ₽ даже при нулевом налоге. Плюс пени за неуплату. Нулевую декларацию дешевле подать вовремя.

Соберите комплект

Что нужно для вычета «Вычет при продаже недвижимости»

0 / 6

Чего-то не хватает? Не проблема — подскажем, где запросить, и оформим за вас.

Оформить с экспертом

Частые вопросы

Продал дешевле, чем купил. Нужно ли подавать декларацию?

Да, если не вышел минимальный срок владения. Налога не будет, но декларацию подать обязаны — иначе штраф минимум 1 000 ₽.

Квартира досталась по наследству — с какой даты срок?

Со дня открытия наследства, то есть с даты смерти наследодателя, а не с даты регистрации права. Минимальный срок в этом случае — 3 года.

Продали долю в квартире. Вычет 1 000 000 ₽ на каждого?

Если доля продавалась как отдельный объект по самостоятельному договору — да, каждый собственник применяет свой вычет. Если объект продан целиком одним договором, вычет распределяется между собственниками пропорционально долям.

Что ещё может пригодиться

3 990 ₽

Декларация при продаже имущества

Квартира, дом, участок, авто, доля в ООО — считаем налог и законно его снижаем.

Заказать услугу

3 490 ₽

Консультация налогового эксперта

Разбор вашей ситуации до того, как вы что-то подписали или продали.